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勤快人理财法
by BayFamily
上次写了个懒人理财妙法。名字没起好，错在“妙”字上。 一叫“妙法”，就有了妖法的嫌疑。你看，宝玉、黛玉都是好玉，这个妙玉就心术不正，不怎么妙了。 所以这回叫理财法。因为是针对勤快人的，纯粹是个苯办法，毫无妙处可言。
我的理财法，不适合各位热爱401K的同志。 请作如下逻辑分析，来判断是否需要接着看下去。
a = 我不是个高度自律的人; b =我年事已高; c=我热爱本职工作；d= 我打算坚守岗位到60岁，最好能再发点余热；e= 我是个懒人，
如果 a, b, c, d, e, 符合一条，看了也没用。就像当年文革时上大学，地、富、反、坏、右，一票否决，没戏了。因为快速积累财富对你毫无意义。下面的程序完全是废Code. 运算多了，不担加大大脑CPU的负担，还容易造成memory leakage. 当然了，要是为了扔砖头锻炼身体，或是投手榴弹保卫祖国，还可以接着看。
勤快人的法子在理想条件下，是10年达到finanical free，20年资产达到年工资的一百倍。听起来够吓人的吧！
爱因斯坦的相对论够吓人的。完美的理论来自于一个简单的假设：“光速在真空中不变”。我的勤快人笨办法也只有一个简单的假设，“每年找到一个even cash flow的房子，房价有8%的年增长." 不要忙着对假设下结论，听我讲完。 实在受不了这个假设，可以Goto End.
好了，鉴于你是个勤快人，光在这看我的唾沫星子是不行的。拿出你的笔和纸来，或者打开你的Excel, 算算在这个假设下，会发生什么样的后果。
首先，每年存30%的收入。
第一年，用存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第一个房子，出租。
第二年，用在存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第二个房子，出租。
第三年，用在存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第三个房子，出租。
第四年，把第一个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第四个房子，出租。
第五年，把第二个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第五个房子，出租。
第六年，把第三个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第六个房子，出租。
第七年，把第一个、第四个房子的equity借出，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第七个房子，出租。
第八年，停止。除非你一辈子相当勤快人。 要想过上好日子，的明白为什么要赚钱。当房东很累，要想过上好日子，必须学会从勤快人，变成懒人。 要是只想finanical freedom, 第八年，第九年，安心守着房子过日子。 第十年开始卖出，因为你的passive income 已经超过你的工资收入了。要是为了一千万，需要一路滚雪球玩下去。二十年以后，你会有一千万
附件上是10万年收入的参考答案。总共有三个表，要对着看。表的内容我就不解释了，勤快人吗，自己算算，再对着看看、好好想想就明白了。
数字是否精确的决定意义并不大，懒人理财法是power of conpounding。勤快人理财法是leverage加上power of conpouding. 懒人财富是指数成长，勤快人是爆炸性成长。
好了，下面再谈我的假设。
很多人看见这个假设，马上会跳起来说你bayfamily是做梦，上哪找这样的好事。 我承认，这样的好事难找。勤快人吗，应该通晓全球经济变化。要拿出湖兄的精神，到处找项目。凭良心说说，这样的好事并不是mission impossible. 弯曲过去25年平均房价涨幅为7.8%。只要你不是特别倒霉，买的全是大泡泡，达到平均水平就够了。或者用dollar average 的办法，逐年买进。中国过去10年里，年涨幅也超过8%。 勤快人吗，通晓全球经济，追踪热点地带，努力找，是可以的。
住在中西部的朋友，实在找不到8%，也可以按5%的增幅，中西部也不需要20%的down payment, 来实现even cash flow. 有更大的Leverage，财富的成才更是惊人的。看看石头就知道了。
马上有人会问，弯曲没有正cash flow 的项目，这我也承认。现在是没有了。但过去有，通常是买了房子第三年的样子可以有positive cash flow. 我的计算是为了简便起见，如同热力学的卡诺循环，是热力学第二定律下的极限。 没有正的cash flow, 开始的时候，你的多帖些现金。会对增长有些影响，但不大。有耐心的人可以自己算算。其实，找不到cash positve的也不要紧，只要缺口不是太大，30%的存款里，拿出10%来喂鳄鱼嘴，20%来投资，财富也能爆炸着增长。
有人说，每月存30%的收入太难，相当于50% 的税后收入。不买401K, 不住大房子，存30% 不难。实在还想不明白，干脆自己租房子住算了。房子是用来投资的，不是用来住的。切记，切记！
工作收入可以不高，但一定要稳定。稳定的10万元年收入，比不稳定的12万元年收入要好的多。有了稳定的家庭的收入，才可以有的大的leverage. 第七年以后，可以不用再往里面帖现金了。 再也不用存30%的收入。 第八年，就可以过上好日子了。
还有就是房子的管理问题。7个房子，哪里管的过来？ 勤快人吗，多跑跑吧。 要想自己不累，找到一个好地方，买同一个小区的房子。 别天女散花的买的到处都是。
如果猛地一看，懒人要16年退休。勤快人也得十年退休，好像划不来。干脆当懒人算了。 其实不然，勤快人的办法增长速度很快，懒人是指数成长，勤快人是爆炸性成长。 两者在一开始差别不大，到第四年以后，就大大地不同了。 懒人的办法很难达到一千万，勤快人一路忙下去的话，十五到二十年左右可以达到一千万。懒人得一直存钱。勤快人后来完全是用别人的钱。
风险是个问题，这个玩法一点也不新鲜。爆炸性增长吗，和董存瑞扛炸药包一样，风险当然是大大的。 一路成功的例子很多，但不少大富豪也玩的倾家荡产。如果掌握的好的话， 风险并没有想象的可怕。特别是一步一个脚印、逐年买进的话。
最后加一句，钞票永远少一张，房子永远少一间。长年当勤快人对身心健康大大地不利。各位别忘了急流勇退，在适当的时候，由勤快人变懒人，享用人生。
End
附件：in 10K US dolloar.
| Yearly balance Sheet: |
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| Year |
Annual salary |
Annual saving |
New Asset Value |
Total Asset value |
Total loan |
Equity |
|
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| 1 |
10.0 |
3.0 |
15.0 |
15.0 |
12.0 |
3.0 |
|
|
|
| 2 |
10.4 |
3.1 |
15.6 |
31.8 |
24.5 |
7.3 |
|
|
|
| 3 |
10.8 |
3.2 |
16.2 |
50.5 |
37.4 |
13.1 |
|
|
|
| 4 |
11.2 |
3.4 |
35.7 |
90.3 |
69.9 |
20.4 |
|
|
|
| 5 |
11.7 |
3.5 |
37.8 |
135.3 |
104.2 |
31.1 |
|
|
|
| 6 |
12.2 |
3.6 |
39.3 |
185.4 |
139.8 |
45.6 |
|
|
|
| 7 |
12.7 |
3.8 |
89.9 |
290.1 |
225.9 |
64.2 |
|
|
|
| 8 |
13.2 |
3.9 |
19.7 |
313.4 |
225.9 |
87.4 |
|
|
|
| 9 |
13.7 |
4.1 |
20.5 |
338.4 |
225.9 |
112.5 |
|
|
|
| 10 |
14.2 |
4.3 |
21.3 |
365.5 |
225.9 |
139.6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
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|
| Asset Value: |
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
House 1 |
House 2 |
House 3 |
House 4 |
House 5 |
House 6 |
House 7 |
Total Asset |
|
| Year |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1 |
15.0 |
|
|
|
|
|
|
15.0 |
|
| 2 |
16.2 |
15.6 |
|
|
|
|
|
31.8 |
|
| 3 |
17.5 |
16.8 |
16.2 |
|
|
|
|
50.5 |
|
| 4 |
18.9 |
18.2 |
17.5 |
35.7 |
|
|
|
90.3 |
|
| 5 |
20.4 |
19.7 |
18.9 |
38.6 |
37.8 |
|
|
135.3 |
|
| 6 |
22.0 |
21.2 |
20.4 |
41.6 |
40.8 |
39.3 |
|
185.4 |
|
| 7 |
23.8 |
22.9 |
22.0 |
45.0 |
44.1 |
42.4 |
89.9 |
290.1 |
|
| 8 |
25.7 |
24.8 |
23.8 |
48.6 |
47.6 |
45.8 |
97.1 |
313.4 |
|
| 9 |
27.8 |
26.7 |
25.7 |
52.5 |
51.4 |
49.5 |
104.8 |
338.4 |
|
| 10 |
30.0 |
28.9 |
27.8 |
56.7 |
55.5 |
53.4 |
113.2 |
365.5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Loan and Equity |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
House 1 |
House 2 |
House 3 |
House 4 |
House 5 |
House 6 |
House 7 |
Total Loan |
Total Equity |
| Year |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1 |
12.0 |
|
|
|
|
|
|
12.0 |
3.0 |
| 2 |
12.0 |
12.5 |
|
|
|
|
|
24.5 |
7.3 |
| 3 |
12.0 |
12.5 |
13.0 |
|
|
|
|
37.4 |
13.1 |
| 4 |
15.9 |
12.5 |
13.0 |
28.6 |
|
|
|
69.9 |
20.4 |
| 5 |
15.9 |
16.5 |
13.0 |
28.6 |
30.2 |
|
|
104.2 |
31.1 |
| 6 |
15.9 |
16.5 |
17.2 |
28.6 |
30.2 |
31.4 |
|
139.8 |
45.6 |
| 7 |
20.8 |
16.5 |
17.2 |
37.8 |
30.2 |
31.4 |
71.9 |
225.9 |
64.2 |
| 8 |
20.8 |
16.5 |
17.2 |
37.8 |
30.2 |
31.4 |
71.9 |
225.9 |
87.4 |
| 9 |
20.8 |
16.5 |
17.2 |
37.8 |
30.2 |
31.4 |
71.9 |
225.9 |
112.5 |
| 10 |
20.8 |
16.5 |
17.2 |
37.8 |
30.2 |
31.4 |
71.9 |
225.9 |
139.6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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